Arbeitssicherheit für Immobilien und Hausverwaltung

• Immobilien & Hausverwaltung

Immobilienverwaltung zwischen Büro, Objekt und Eigentümerversammlung

Ein Teil der Arbeit findet in den verwalteten Objekten statt. Besichtigungen, Objektbegehungen und Übergaben erledigen Ihre Beschäftigten oft allein, in Räumen, deren Zustand vorher niemand kennt. Eine Beurteilung, die nur das Büro betrachtet, erfasst das nicht; der Außendienst braucht einen eigenen Teil.

Stellt die Verwaltung selbst Hausmeister oder Reinigungskräfte ein, muss die Beurteilung auch handwerkliche Arbeit abdecken: Leitern, Elektrowerkzeug, Winterdienst, Grünpflege und Reinigungsmittel. Ist dagegen die Eigentümergemeinschaft oder ein einzelner Eigentümer Arbeitgeber, liegen die Arbeitgeberpflichten dort, auch wenn die Verwaltung sie im Alltag organisiert. Klären Sie das anhand der Arbeitsverträge, bevor die Fachkraft mit der Beurteilung beginnt. Sonst fehlt eine Tätigkeit, oder sie steht in der falschen Beurteilung.

Die Verkehrssicherungspflicht für ein Objekt, also geräumte Wege, intakte Treppen und beleuchtete Keller für Mieter und Besucher, ist in erster Linie Sache des Eigentümers. Sie ersetzt keine Gefährdungsbeurteilung für die eigenen Beschäftigten, die dieselbe Treppe bei einer Objektbegehung benutzen. Oft landen beide Themen auf demselben Schreibtisch. In die Unterlagen gehören sie trotzdem getrennt.

Hausverwaltung und Maklerbüro: Berufsgenossenschaft, Schwellen, Dienstwagen

Mitgezählt werden Verwalterinnen und Verwalter, Buchhaltung und Assistenz, außerdem bei Ihnen angestellte Hausmeister und Reinigungskräfte, auch auf Minijob-Basis. Teilzeitkräfte zählen für die Schwelle von 20 anteilig: bis 20 Wochenstunden mit 0,5, bis 30 mit 0,75.

Wo die Gefährdungsbeurteilung einer Hausverwaltung ansetzt

• Wegeunfälle und Fahrten. Der Weg zwischen Objekten ist versicherte Tätigkeit. Wer viel unterwegs ist, hat ein deutlich höheres Unfallrisiko als eine reine Büroperson, und das gehört in die Beurteilung.
• Alleinarbeit bei Besichtigungen. Besichtigungen finden oft allein statt, teils in leerstehenden oder unbekannten Objekten. Für regelmäßige Alleinarbeit gehört eine Regelung in die Gefährdungsbeurteilung, etwa eine Meldepflicht nach dem Termin.
• Objektzustand unbekannt. Baustellen, leerstehende Gebäude und Keller bringen Gefährdungen mit, die im Büro nicht vorkommen: Absturz, Stolpern, unklare Elektrik. Eine kurze Unterweisung zum Verhalten vor Ort ist hier wirksamer als jede Maßnahme im Büro.
• Publikumsverkehr im Büro. Mieter und Eigentümer kommen ins Haus. Verkehrs- und Fluchtwege müssen auch für Ortsunkundige funktionieren, der Umgang mit angespannten Gesprächen gehört zur psychischen Belastung.

Eigentümerversammlungen finden oft abends in angemieteten Räumen statt und verlaufen nicht immer ruhig. Arbeitszeit, Heimweg und der Umgang mit eskalierenden Diskussionen gehören deshalb ebenfalls in die Beurteilung.

Was Begehungen in Hausverwaltungen und Maklerbüros zeigen

Die Bürofläche ist meist unauffällig, der Schwerpunkt liegt woanders. Bei Objektbegehungen, Übergaben und Besichtigungen entstehen Gefährdungen, die im Büro nicht existieren: Baustellen und Leerstände, ungesicherte Treppen und Dachzugänge, Kellerräume ohne Beleuchtung, Hunde in bewohnten Einheiten. Dazu kommt die Fahrtätigkeit selbst. Regelmäßig fehlt eine Regelung zur Alleinarbeit außerhalb des Büros: Es gibt keine Absprache, wer wo ist und wann eine ausbleibende Rückmeldung auffällt.

Unterweisung in der Immobilienverwaltung: Büro und Außendienst

Die Unterweisung braucht deshalb einen Außendienst-Teil, der über die Bürothemen hinausgeht: Verhalten in Leerständen und auf Baustellen, Sicherung des eigenen Standorts bei Alleinarbeit, Umgang mit aggressivem Verhalten bei Übergaben und Räumungen, und der Meldeweg bei einem Unfall unterwegs. Wegeunfälle und Unfälle bei Außendiensttätigkeit sind meldepflichtige Arbeitsunfälle wie jeder andere auch, was in der Praxis häufig unterschätzt wird.

Ein Unfall auf der Fahrt von Objekt zu Objekt ist ein Arbeitsunfall, denn die Fahrt gehört zur versicherten Tätigkeit selbst. Als Wegeunfall gilt vor allem der Weg zwischen Wohnung und Arbeitsort. Wann die Berufsgenossenschaft informiert werden muss, erklärt Arbeitsunfall im Büro: Meldung, Fristen und Dokumentation.

Passend dazu

• Externe Fachkraft für Arbeitssicherheit: Leistungsumfang, Betreuungsmodelle und Stundenberechnung für Verwaltungen mit Außendienst.
• Arbeitssicherheit für Notariate: Wo jeder Grundstückskauf beurkundet wird, mit eigenem Publikumsverkehr.
• Gefahrstoffe im Büro: Reinigungsmittel und Toner: Wenn im Hausmeisterraum Reinigungs- und Pflegemittel lagern.
• Unterweisungs-Fristenrechner: Wann Büro- und Außendienstbeschäftigte wieder an der Reihe sind.
• Verbandkasten-Rechner: Wie viele Verbandkästen Ihre Büroräume brauchen.

Rechtsgrundlagen

• DGUV Vorschrift 2 „Betriebsärzte und Fachkräfte für Arbeitssicherheit“
• Arbeitssicherheitsgesetz (ASiG)

Häufige Fragen